



近日,有消息說“鄭州一樓盤每平方米降價3000元”,鄭州二手房價連續(xù)下跌12個月。但讓網(wǎng)友感到不解的是,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,鄭州新建商品房價格一直穩(wěn)定,自2018年末以來,環(huán)比增幅一直保持在0.1%以內(nèi)。
到底是網(wǎng)友“傻傻分不清”,還是國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)有水分?數(shù)據(jù)“溫差”是咋產(chǎn)生的?我們不妨來刨個根、問個底。
房價數(shù)據(jù)就是價格嗎?你想錯了
很多網(wǎng)友以為,國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù),說的就是具體的住宅銷售價格。
但其實(shí),它的準(zhǔn)確說法是“住宅銷售價格指數(shù)”,是用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的,是一個相對數(shù)。
這個數(shù)據(jù)能干嘛?比如,宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門用來判斷房地產(chǎn)價格漲跌幅度,適時采取調(diào)控措施;讓社會各界對房地產(chǎn)漲跌行情“心中有數(shù)”,等等。用處很多、很大。
統(tǒng)計局的房價數(shù)據(jù)咋算出來的?
房價關(guān)系千家萬戶,數(shù)據(jù)當(dāng)然要嚴(yán)謹(jǐn)。國家統(tǒng)計局要組織直屬調(diào)查隊,在70個大中城市開展數(shù)據(jù)搜集工作,這是基礎(chǔ)。
選擇哪70個城市,也是有講究的。北京上海這些直轄市、省會城市,以及青島、寧波這樣的計劃單列市,在國民經(jīng)濟(jì)中地位舉足輕重,入選理所當(dāng)然,一共有35個;此外,還有35個其他城市,其選取也有一定規(guī)律。調(diào)查范圍為70個大中城市的市轄區(qū),不包含縣。
同時,還分新房和二手房。新房數(shù)據(jù)相對容易獲取,直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);二手房情況稍微復(fù)雜,既有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報,也有房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價相結(jié)合的*。總之,要保證真實(shí),避免受到干擾。
為啥有時房價數(shù)據(jù)和你感受不一致?
首先,買房人更關(guān)心他要買的房子是漲還是跌。但事實(shí)上,統(tǒng)計局只統(tǒng)計已經(jīng)成交了的,待售房屋是不納入統(tǒng)計的。更何況,有些地方買房還能打個折啥的,實(shí)際成交價和市場標(biāo)價往往存在差異。
其次,公眾對房價的感覺,一般基于公眾對自己關(guān)心或者想要購買的房屋類型。但市場上不光是商品房,還有保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等不同類型的房屋,統(tǒng)計局要對各種類型的房屋都進(jìn)行統(tǒng)計,并加權(quán)計算。這樣一來,價格指數(shù)難免與公眾的感覺有“溫差”。
再次,在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售中,存在一些不可比的因素。更有甚者,還存在網(wǎng)簽“陰陽合同”、數(shù)據(jù)上報滯后等現(xiàn)象。這些都可能造成“數(shù)據(jù)失真”。比如,不少樓盤采用分批多次*推出新房源,同一個項目,不同批次的住宅價格就會有所不同。為了讓數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確,在調(diào)查統(tǒng)計中,需要對各分類的平均價格進(jìn)行評估,并剔除不可比因素影響。這樣一來,也容易造成價格指數(shù)和人們感受不一致。
為什么有些熱點(diǎn)城市這么火,卻不在“70城”之列?
經(jīng)常聽到專家這樣說:國家統(tǒng)計局針對70個大中城市房價的監(jiān)測,是順應(yīng)國家對房地產(chǎn)調(diào)控的需要而逐步建立起來的,從方法上來說,不用懷疑它的科學(xué)性。怎么理解呢?
從“70城”名單來看,除了省會城市南京、廣州,以及計劃單列市深圳之外,江蘇省還選擇了無錫、揚(yáng)州、徐州作為樣本,廣東省則選擇了惠州、湛江、韶關(guān)作為樣本。
雖然蘇州、東莞都是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,但他們一不是省會城市或計劃單列市,二則距離上海、深圳這兩大一線城市過近。從統(tǒng)計學(xué)角度來講,樣本不能過于集中在一個地區(qū),這樣才能更具有代表性。
因此,江蘇從蘇南、蘇中、蘇北各選擇了一座城市作為代表,蘇南選擇了距離南京和上海位置適中的無錫,而非蘇州;廣東則選擇了粵西的湛江,以及距離廣深稍遠(yuǎn)一些的惠州、韶關(guān),而非東莞。這樣可以使“70城”的地域分布更加均衡,更能反映房地產(chǎn)市場全貌。
當(dāng)然,隨著統(tǒng)計事業(yè)的發(fā)展,我們也期待統(tǒng)計部門進(jìn)一步擴(kuò)大住宅銷售價格指數(shù)的調(diào)查范圍,把更多城市納入其中,為全面地了解全國房地產(chǎn)市場變化提供更多數(shù)據(jù)參考。
文章來源于濟(jì)日報,如有侵權(quán),請*刪除。
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