



核心提示:*近,融創(chuàng)董事長孫宏斌在融創(chuàng)中期業(yè)績發(fā)布會上談到,“本次房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴峻程度超出人們想象,且不斷加碼的調(diào)控政策,正改變市場預期……”
在當前“堅決遏制房價上漲”為房地產(chǎn)市場總基調(diào)下,現(xiàn)在樓市的預期確實在發(fā)生了改變,房企拿地熱情減淡,各地房屋成交量也持續(xù)萎縮,購房者的觀望情緒明顯。
通過前段時間國家統(tǒng)計局公布的新建商品房價格指數(shù)來看,一二線城市的房價漲幅開始逐漸縮小,并且有平穩(wěn)回落的趨勢,不過三四線樓市卻依然逆勢上揚,其房價的堅固程度,超出大部分人的想象。
這一輪三四線城市房價上漲的周期,還要回溯到2016年下半年,截至2017年末,全國有29個三四線城市房價過萬。一直到現(xiàn)在,三四線城市房價漲幅依然在環(huán)比擴大。
這是不是說,三四線城市的房價正處在上升通道中?
我認為,恰恰相反。至少,在部分、或者說大部分三四線城市,樓市的拐點就要到了。
三四線城市房價上漲的動力
三四線為什么能漲得這么高?
我們不妨把時間線拉長一點看。
從2016年開始,三四線城市的房價就進入了快速上漲的軌道?!扒藫尫俊?,“夜宿購房中心”這樣在一二線城市搶房時才能看到的景觀,在很多三四線城市也開始頻頻上演。
各地城市化進程加速,使得不少原來人氣不足的地區(qū)交通基礎設施改善,產(chǎn)業(yè)內(nèi)移,又吸引來許多當?shù)氐霓r(nóng)村人口以及外出農(nóng)民工回流。再進一步,收入提高,也促使著農(nóng)村居民結婚和子女入學更傾向進城,形成了對三四線城市住房的需求。
此外,由于一二線城市不斷加碼的限購政策以及高房價,從2017年開始,一二線城市房產(chǎn)成交量出現(xiàn)了明顯的下滑,很多在一二線城市工作的人選擇回到家鄉(xiāng)買房。很多炒房客、*人也開始轉戰(zhàn)三四線城市房地產(chǎn)市場。
以上這些都是三四線房價不斷走高的大背景。而樓市去庫存任務更是充當了三四線房價上漲的主要動力。
當初一二線城市房價快速上漲,土地成本急劇上升,大批開發(fā)商無力參與競拍,從而開始轉戰(zhàn)土地價格更為低廉的三四線城市。不過,隨著*的一哄而上,也造成了當時樓市嚴重的庫存狀況。
在各地經(jīng)歷了解綁限購,放松信貸等政策之后,去庫存的任務完成效果并不理想。直到2016年,棚改貨幣化安置政策推出,進一步改善了三四線樓市的庫存壓力。
去庫存任務基本完成
進入下半年以來,維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發(fā)生改變。
首先是在7月,棚改政策出現(xiàn)了調(diào)整,審批權由地方收回中央。雖然不是一刀切,各地還有些調(diào)整余地。不過棚改政策要做出調(diào)整的信號已經(jīng)顯露無遺。
8月28日,長春市政府下發(fā)文件,取消棚改貨幣化安置獎勵政策。
而呼和浩特也在近日發(fā)布公告稱,全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施,成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,*喊出“停止去庫存”的城市。
之前某研究機構數(shù)據(jù)表明,三四線樓市漲價去庫存的歷史使命已經(jīng)基本完成。
開發(fā)商手里的房子基本上到了居民手里。當前百城庫存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平,三四線存銷比更是創(chuàng)下近9年的新低。
現(xiàn)行規(guī)定下,我們認為庫存12個月以下,就是低庫存的警戒線。按照這個標準,全國至少有60%的三線城市應該停止去庫存的操作,停止貨幣化安置??梢灶A見,在未來控制房價上漲的主要任務下,后續(xù)會有更多三四線城市跟進棚改政策的調(diào)整,但是棚改不能一刀切,以后棚改實物化安置會成為主流。
支撐三四線城市房價上漲的動力不再
隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出,三四線城市房價上漲的動力,將會減少一大半。實際上,一些作為人口凈流出的三四線城市的房產(chǎn),根本沒有我們想象中的有價值。
選擇一座城市,就相當于買了一支股票,就是看這座城市未來的發(fā)展。雖然城市化進程加速會使一部分農(nóng)村人口流入,但是人口是跟著產(chǎn)業(yè)走的,三四線城市很難有媲美一二線城市的產(chǎn)業(yè)集群。事實上,現(xiàn)在很多三四線城市一直處于人口凈流出的狀態(tài)。
對于那些炒房客來說,購置房產(chǎn)的流動性是他們*的關鍵。當三四線城市房地產(chǎn)市場流動性大打折扣,這里也不再是他們青睞之地。
*近一段時間以來,“堅決遏制房價上漲”的信號愈加強烈。各地的調(diào)控政策也不斷加碼,根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,7月單月,全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀錄,合計超過60個城市,發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。不斷加碼的調(diào)控政策,也正在蔓延到三四線城市。目前支撐三四線城市房價上漲的動力正逐漸削弱,而這一輪三四線城市樓市的春天似乎也已經(jīng)到了盡頭。
文章轉載于新安房產(chǎn)網(wǎng)
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