



*近一段時間任志強(qiáng)對外開炮的機(jī)會少了,但是作為大炮的好朋友,SOHO中國董事長卻在其2018年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)布會上再次對外表示:對于開發(fā)商來說,20%就是中國房價(jià)暴跌的底線。一旦超過這個數(shù),絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司將不復(fù)存在。
一、從暴利到微利
但是令人想不到的確實(shí)這個話題數(shù)據(jù)一經(jīng)公布,網(wǎng)友們卻不淡定了,紛紛認(rèn)為潘石屹的判斷太保守了,看大多數(shù)網(wǎng)友討論的數(shù)據(jù),竟然是大多數(shù)項(xiàng)目即使降價(jià)50%開發(fā)商仍有錢賺,撐死了也就是之前賣套房賺輛寶馬到如今的賣套房賺量別克而已。
誰的觀點(diǎn)更為靠譜呢,我希望大家在猜測的同時學(xué)會思考,預(yù)估下你心目中你所在的城市房價(jià)下跌多少開發(fā)商才會撐不住?
二、用數(shù)據(jù)說話
其實(shí)回答這個問題,必須用數(shù)據(jù)說話,一切的猜測都僅僅是猜測而已。我們可以先看看我們的樓市現(xiàn)狀,據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到去年年底,我們的房地產(chǎn)市值是430萬億,再加上18年上半年大概的20萬億也就是達(dá)到了450萬億。
這個數(shù)字意味著什么呢?可以做個參照物,世界經(jīng)濟(jì)*牛叉的美國,房地產(chǎn)的總市值折合過后也就是200萬億左右,沒錯,中國所有的房子全部賣掉,輕輕松松買下2個多美國的房地產(chǎn)市場,是不是感覺跟當(dāng)初的日本跑到美國瘋狂掃樓很接近?
這說明什么?說明中國樓市的*程度已經(jīng)極高,盡管有人給出的解釋是鋼材,混凝土和人工成本等等都在上漲,但是大家不要忽略了一個概念,這些東西在房價(jià)上面其實(shí)早就已經(jīng)有所體現(xiàn),*買單的依然是購房者。進(jìn)場足夠早的炒房客還好,有議價(jià)空間,有盈利部分來抵御部分風(fēng)險(xiǎn),而絕大多數(shù)的剛需購房族,則在后期的購房過程中,付出了巨大的代價(jià)。
三、開發(fā)商的話
之前有聊過這個話題,開發(fā)商們普遍的認(rèn)為20%的利潤并不算高,但是大家伙有沒有計(jì)算過,相對于其他行業(yè)這個利潤率真的已經(jīng)很高了,類似與加工制造業(yè),能有8%的利潤已經(jīng)是屬于做的不錯的了。
而且,對于絕大多數(shù)房企來說,追求高利潤沒有錯,但是如果你通過改善成本結(jié)構(gòu),降低各項(xiàng)消耗提高效率取得利潤還能說得過去,但是單純的做成本轉(zhuǎn)移,將所有壓力轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上,要么提高價(jià)格,再加上降低品質(zhì)節(jié)約成本,更有甚者嫌棄*少了就收拾東西跑路的,也是比比皆是,太不公平。
而**重要的一點(diǎn),開發(fā)公司可以不*,但是作為其中的員工和高管,該賺的錢可是從沒少賺,倒客,分銷做內(nèi)購,也是炒房客們的*主要幫兇之一。
四、專家們的辯解
潘石屹的話一說,就有不少所謂的專家蹦出來辯解,大致的意思無外乎兩個點(diǎn):首先是開發(fā)商的利潤根本沒有那么高,其次就是你行你上啊,看看能不能搞定。
但是我想說的是,雖然我蓋不了房子做不了開發(fā),但是我卻知道如果房地產(chǎn)持續(xù)這么下去,各行各業(yè),不管是做軟件的還是搞物流的,做空調(diào)的還是賣衣服的,甚至于做火腿腸的都會忍不住扎堆進(jìn)去做房地產(chǎn),好好地實(shí)業(yè)不做,沒錢賺的話誰會去搶著搞開發(fā)。一旦這一趨勢蔓延開來,深入進(jìn)去,收割韭菜們的同時,也是在作繭自縛,等不到實(shí)體經(jīng)濟(jì)被抽空的那*,相信樓市泡沫肯定就爆了。
大不了同歸于盡,但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)可不能跟你房地產(chǎn)開發(fā)一起破罐子破摔。你泡沫爆了損失*的是一群人,但是如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)奔潰了,誰都行免不了。
五、樓市,多危險(xiǎn)?
很多人可能并沒與意識到高房價(jià)之下的樓市風(fēng)險(xiǎn)到底在哪里。說個*簡單的數(shù)字,絕大多數(shù)房企的負(fù)債率已經(jīng)做到了70%以上,更有甚者150%以上的也不在少數(shù)。一旦貿(mào)易戰(zhàn)開打,銀行金融體系為了降低風(fēng)險(xiǎn)增加儲備金肯定會催債,這個時候作為全領(lǐng)域貸款*頭,沒有之一的開發(fā)商群體,將是連續(xù)爆雷,引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的不穩(wěn)定因素。
所以,當(dāng)我們說樓市泡沫很嚴(yán)重的時候,就已經(jīng)不是讓出20%左右的利潤就能解決的,關(guān)鍵就是要在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上做出成績,減少注水的同時提高人們的收入才是*主要的,一味地炒高房價(jià)是一場災(zāi)難,但是為了壓制房價(jià)而搞死了實(shí)體經(jīng)濟(jì),進(jìn)而影響到人們的收入,*終的結(jié)果將會更加可怕。
面臨今天中國房價(jià)頂破天,綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)的今天,你認(rèn)為相對于潘石屹的20%是底線,降價(jià)多少才會是真正的底線?(文章來源于:房知書)
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