2018房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定下來嗎？房?jī)r(jià)呈上漲還是下降趨勢(shì)

房?jī)r(jià)是當(dāng)下公眾*關(guān)心的話題，也是困擾很多年輕人的一大難題。在過去的十幾年間，我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)，都經(jīng)歷了不斷上漲的過程。甚至，在2016年一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還出現(xiàn)了一波所謂的“跳漲”行情。

大城市房?jī)r(jià)為什么這么高?為什么漲得這么快?每個(gè)人都有自己的見解↓

小明：我認(rèn)為很簡(jiǎn)單，如果沒有婚房，你跟小姑娘表白是很容易被拒的，丈母娘是*不會(huì)同意的。

小白：股市不*啊，錢沒啥好去處。

小紅：土地太貴導(dǎo)致了成本過高。

小麗：是因?yàn)殂y行發(fā)行貨幣太多了吧。

房?jī)r(jià)高肯定是跟貨幣有一點(diǎn)關(guān)系，因?yàn)樨泿攀且话愕葍r(jià)物，所有東西都是用貨幣來計(jì)價(jià)的。但是貨幣多了，為什么沒有到股市?為什么沒有到豬肉上?為什么沒有到三四線小城市?

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱說：“以前曾經(jīng)有過每年M2增長(zhǎng)率達(dá)到18%、19%，現(xiàn)在每年百分之八九，處于比較低的增長(zhǎng)階段，反而出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅大，而且只是大城市漲的現(xiàn)象。從地價(jià)上來說，房地產(chǎn)商抱怨地價(jià)太高，但是地價(jià)不是你舉牌拍出來的嗎?價(jià)格高了可以讓它流拍，為什么*你爭(zhēng)地王了?是因?yàn)槟阆嘈盼磥磉@個(gè)房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還會(huì)更高，你才敢用更高的地價(jià)去拍那塊地。假如現(xiàn)在政府給你一塊便宜地，等建完房子，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)漲了，你會(huì)按照拿地時(shí)的價(jià)錢賣房子?還是會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)格來賣這個(gè)房子。其實(shí)用經(jīng)濟(jì)學(xué)來解釋這個(gè)問題，也并不是什么復(fù)雜的理論，就是供求關(guān)系，價(jià)格就是供求關(guān)系決定的。供求關(guān)系變化了，價(jià)格就產(chǎn)生變化了。價(jià)格暴漲一定是供不應(yīng)求，價(jià)格跌一定是供大于求，這是*基本的原理”。

我們先來分析需求，再分析供給，看看為什么這兩者之間出現(xiàn)了失衡，導(dǎo)致現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有哪些需求?

說到現(xiàn)在城市里面的需求，通常說的是剛需、改善性需求、遷移性的需求。另外還有兩種，一種*性需求，實(shí)際上也可以歸結(jié)為住宅性需求，就是如果買了房子，自己不住，但是租給別人住，*終這個(gè)房子還是用來住的，不是用來炒的。

*一種就是我們現(xiàn)在通常所說的炒房需求。出現(xiàn)炒房的前提就是前面那幾種需求供給沒有跟得上，導(dǎo)致了供求失衡，房子價(jià)格上漲得特別快，就產(chǎn)生了后面的這種需求。樊綱認(rèn)為，在我們思考房?jī)r(jià)過高的時(shí)候，基本的出路是要想怎么增加供給，而不是減少需求。

該怎么增加住房供給呢?

*，怎么利用好現(xiàn)有的土地，怎么在有限的土地上產(chǎn)生出更多的房子?過去長(zhǎng)期對(duì)容積率壓得比較低，香港住宅土地的容積率是9—10，一般的城市是2—3，土地少容積率就得高一點(diǎn)。

第二，有限土地怎么分配。南方有一個(gè)城市，原計(jì)劃按照八百到一千萬人口規(guī)模供地，結(jié)果現(xiàn)在人口是兩千三百萬左右，那它的房?jī)r(jià)漲不漲?還有一個(gè)中西部的城市，房?jī)r(jià)一漲就增加供地，房?jī)r(jià)就穩(wěn)定下來，這也是供求關(guān)系，只要供求關(guān)系理順了，它的價(jià)格就可以穩(wěn)定下來。

在供給側(cè)，除了土地供給、土地利用、土地分配這些問題之外，當(dāng)然還有其他的問題，比如，過去確實(shí)忽視了住房*市場(chǎng)的發(fā)展。因?yàn)闆]有法律保障，大家覺得租房不是很穩(wěn)定，因此都在想著買房，而不是想著多種*來住房。*近政府也特別加大這方面的改革力度，鼓勵(lì)*市場(chǎng)的發(fā)展，也是為了彌補(bǔ)對(duì)各種需求的供給不足。

增加供給可能暫時(shí)不能解決問題，從土地到房子蓋出來大概還得兩三年的時(shí)間，但是它是解決問題的根本性措施。要通過改變不充分、不平衡的供給，滿足更多的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能更加穩(wěn)定。

從2017年以來，黨中央國(guó)務(wù)院已經(jīng)做了很多的措施來改變這種情況。比如雄安新區(qū)給京津冀城市群增加了一塊土地供給。比如粵港澳大灣區(qū)，把周邊小城市組合成一個(gè)城市群來緩解大城市的住宅供不應(yīng)求的問題。

比如長(zhǎng)三角城市群，也是把長(zhǎng)三角地區(qū)的小城市都納入城市群。早上坐著高鐵、快軌去上班，晚上到小城市去住，緩解大城市住房供給。還有*近的集體土地入市的舉措，都是在解決供求關(guān)系的問題，增加土地供給，特別是增加大城市的土地供給，緩解住房供不應(yīng)求的情況。

房產(chǎn)稅有什么作用?

房產(chǎn)稅基本的功能就是增長(zhǎng)保有成本，美國(guó)2008年房地產(chǎn)泡沫破裂以后，中國(guó)有炒房團(tuán)聽說美國(guó)房?jī)r(jià)跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房產(chǎn)稅，大家全部回來了。

房產(chǎn)稅是房產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)穩(wěn)定器，美國(guó)有一個(gè)朋友，當(dāng)年50萬美金買了一個(gè)豪宅，漲到了150萬，這房子是漲錢了，但是他張羅著要賣房子。為什么賣房子呢?百分之三點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅，他的工資收入不夠交稅了。賣大房子就是增加供給，換一個(gè)小房子就是減少需求，這樣在市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)漲一方面增加了供給，同時(shí)減少了需求，這就使得房?jī)r(jià)容易趨于平衡。

反過來如果房?jī)r(jià)跌了，就可以賣小房子買大房子，增加需求，減少供給。有了房產(chǎn)稅，別的因素還可以使房?jī)r(jià)上漲，但是沒有房產(chǎn)稅，容易失衡的供求關(guān)系會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。

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