



*近,一種說(shuō)法在坊間流傳:NB哄哄的中國(guó)樓市,12道*都喚不回的中國(guó)樓市,將在2019年崩潰。
殺手是美聯(lián)儲(chǔ),當(dāng)然你也可以說(shuō)是特朗普,或者耶倫。手段是:持續(xù)不斷的加息,以及縮表。其中的邏輯是這樣的:美聯(lián)儲(chǔ)2015年12月啟動(dòng)的這一輪加息,已經(jīng)加了三次,每次0.25個(gè)百分點(diǎn)。從今年開始,將進(jìn)入快速加息階段,并可能在年內(nèi)啟動(dòng)縮表。
一般認(rèn)為,美聯(lián)儲(chǔ)至少還要加息8次以上,*終將聯(lián)邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是,提升到3.75%到4%。然后就是一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題:在美國(guó)聯(lián)邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時(shí)候,中國(guó)首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折,也就是4.165%。到了目前,美國(guó)聯(lián)邦基金利率是0.75%到1%,中國(guó)不少銀行則取消了首套房的房貸打折,轉(zhuǎn)而維持基準(zhǔn)利率。
所以,如果美聯(lián)儲(chǔ)把利率提升到3.5%,中國(guó)的房貸利率會(huì)上漲到7%以上,弄不好會(huì)達(dá)到7.4%。中國(guó)利率之所以會(huì)跟著美元上漲,是因?yàn)樘乩势战壖芰巳嗣駧?,他通過(guò)打貿(mào)易戰(zhàn)的威脅,讓中國(guó)穩(wěn)定匯率。要穩(wěn)定匯率,必須保持中美之間的利差,否則熱錢無(wú)利可圖,必然千方百計(jì)出逃。
若中國(guó)央行加息,將給房奴帶來(lái)巨大影響。以500萬(wàn)、30年的商業(yè)房貸計(jì)算,假設(shè)是首套房、利率打9折。以后即便是加息,折扣一般不會(huì)取消,那么我們可以計(jì)算出加息前后的負(fù)擔(dān)變化:如果按照目前4.9%的基準(zhǔn)利率,則500萬(wàn)、30年、利率9折的房貸,等額本息月供是25068元;如果按照新一輪加息峰值7%的基準(zhǔn)利率,上述房貸的月供將增加到30949元,比加息之前每月增加5881元。每月增加月供5881元,這對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō),壓力是相當(dāng)巨大的。
可以看看*近20年中國(guó)“5年期及以上貸款利率”(也就是商業(yè)房貸)的走勢(shì)圖,上面顯示的整體利率是走低的。1999年以來(lái),有過(guò)兩次加息周期、兩次降息周期。兩次加息周期的高點(diǎn),房貸基準(zhǔn)利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點(diǎn),分別是5.94%和4.90%。其中,5.94%對(duì)應(yīng)的是金融風(fēng)暴之后“四萬(wàn)億”的大放水,2009年當(dāng)年中國(guó)廣義貨幣M2暴增27.7%,房?jī)r(jià)大漲;4.90%對(duì)應(yīng)的是剛剛過(guò)去的房地產(chǎn)大牛市,中心城市房?jī)r(jià)一年幾乎翻倍。而兩次利率高點(diǎn)的時(shí)候,房?jī)r(jià)受到了顯著壓力,尤其是2011年之后、2014年末之前。
上述歷史告訴我們幾個(gè)重要結(jié)論:
*、利率的確對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成重要影響,降息是樓市大利好,加息反之。
第二、每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候,中國(guó)官方為了保就業(yè)就會(huì)出臺(tái)刺激政策,這時(shí)候房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲。所以,房?jī)r(jià)上漲往往不是經(jīng)濟(jì)繁榮帶來(lái)的,而是經(jīng)濟(jì)蕭條帶來(lái)的。因?yàn)榭纯罩袊?guó)經(jīng)濟(jì)而看空“人民幣計(jì)價(jià)的樓市”,是搞錯(cuò)了基本邏輯。
第三、長(zhǎng)期看,利率是不斷走低的。
對(duì)于第三點(diǎn)結(jié)論,有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣,他們都是這幅的德性:
美元過(guò)去30多年的利率*點(diǎn)出現(xiàn)在里根時(shí)代,當(dāng)時(shí)美國(guó)通脹嚴(yán)重,而通脹嚴(yán)重跟幾次石油危機(jī)有關(guān)。從大趨勢(shì)上看,美元利率是逐波走低的。所以,希望美元利率重返5%以上,非常困難。大家可以去找一找英鎊、日元、新加坡幣等等近30年的利率走勢(shì), 看出門道了嗎?這里面有美元“帶路”的因素:因?yàn)槊涝什粩嘧叩停匀蛑饕泿诺睦首邉?shì)也不斷走低。
那么問(wèn)題來(lái)了:美元利率為什么會(huì)這么走?其實(shí)也很簡(jiǎn)單:因?yàn)榇蛘?,因?yàn)槊绹?guó)要充當(dāng)世界警察。
美國(guó)大量財(cái)富花在“全球維穩(wěn)”上了,所以就需要不斷刺激經(jīng)濟(jì),適度超發(fā)貨幣,*終導(dǎo)致美元利率不斷走低。當(dāng)然,這里面也有政體的原因,各國(guó)執(zhí)政黨都要追求短期政績(jī)以換取選票,所以刺激經(jīng)濟(jì)成為常態(tài),所以利率走低是大趨勢(shì)。
換句話說(shuō),全球各國(guó)的貨幣都在比著貶值,這帶來(lái)了長(zhǎng)期利率的走低。這種趨勢(shì)未來(lái)會(huì)改變嗎?恐怕很難。
所以,我們不能簡(jiǎn)單得出美元持續(xù)加息,人民幣為了維護(hù)匯率穩(wěn)定,就必須亦步亦趨,*終2019年中國(guó)房貸利率會(huì)重返“7時(shí)代”,樓市必將崩潰的結(jié)論。
*,全球主要貨幣,其長(zhǎng)期利率都在走低,在圖表上是一浪低于一浪,沒(méi)有那么容易通過(guò)加息創(chuàng)出歷史新高。除非出現(xiàn)百年難遇的通脹。
第二,中國(guó)央行不是美聯(lián)儲(chǔ)的影子央行,在美元不斷加息過(guò)程中,人民幣會(huì)跟一段時(shí)間,如果跟不上,就肯定會(huì)放棄。因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)周期跟美國(guó)不同步,美國(guó)欣欣向榮,面臨通脹壓力;而中國(guó)CPI目前只有1%多一點(diǎn)。
但美元快速加息,仍將會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)顯著的“利空”影響,將導(dǎo)致中國(guó)央行的貨幣緊縮,以及表面上或者暗中的加息。這樣,未來(lái)兩年樓市會(huì)在成交量上入冬,熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)高位橫盤,甚至出現(xiàn)微跌。
由于中國(guó)已經(jīng)把房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)下放給了地方政府,所以一旦遇到經(jīng)濟(jì)困難,放松調(diào)控是必然的。因此,期望出現(xiàn)“人民幣計(jì)價(jià)”的房?jī)r(jià)大跌,是很難的。至于“美元計(jì)價(jià)”的房?jī)r(jià)下跌,則是完全有可能出現(xiàn)的。
當(dāng)人民幣跟不上美元的步伐的時(shí)候,瞬間大幅度貶值就可能出現(xiàn)。在匯率和社會(huì)穩(wěn)定之間,你覺(jué)得政府會(huì)選擇誰(shuí)?
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