中國(guó)房地產(chǎn)從交易走向服務(wù)時(shí)代 未來五年居住如何更美好？

今年是“十四五”開局之年，在中央和各地都堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸居住的本質(zhì)。那么，未來五年，人們的居住需求將如何變化，行業(yè)又將面臨哪些機(jī)會(huì)？

9月29日，貝殼研究院與空白研究院聯(lián)合發(fā)布了《超越交易——迎接品質(zhì)服務(wù)的美好時(shí)代》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），并特邀學(xué)界大咖、行業(yè)專家、券商分析師、機(jī)構(gòu)研究員等各方專家共同探討居住領(lǐng)域發(fā)展趨勢(shì)，舉辦“十四五居住服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展研討會(huì)”，共話下一個(gè)五年居住領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的機(jī)會(huì)與前景。

居住服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)入4.0時(shí)代 市場(chǎng)將現(xiàn)四大住房需求

在房住不炒的定位下，《報(bào)告》研判，十四五期間，中國(guó)住房政策將會(huì)在穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、保民生之間取得新的三元平衡格局。住房將從生產(chǎn)型導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)型導(dǎo)向，以人為中心全面滿足居住需求，讓不同人群的各類住房需求都能得到良好的滿足。

*，是家庭裂變催生的新需求?！秷?bào)告》顯示，2010年我國(guó)家庭數(shù)量為4億戶，如今已經(jīng)接近6億，增速達(dá)23%，這個(gè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口總量的增速。對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家家庭戶規(guī)模，預(yù)計(jì)我國(guó)家庭裂變速度仍有空間。隨著獨(dú)居生活*、二胎和三胎政策的完全放開等因素，中國(guó)數(shù)以億計(jì)的家庭總基數(shù)，在每一次家庭裂變中將催生不可忽視的新增住房需求。

第二，是城城人口流動(dòng)產(chǎn)生的住房需求。《報(bào)告》指出，城市與城市之間的人口互流動(dòng)成為日益凸顯的新趨勢(shì)，尤其發(fā)生在一線與核心二線重點(diǎn)城市之間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年我國(guó)城城流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到8000多萬，2010年只有4600萬，十年增加一倍，未來將會(huì)超過1億的城城流動(dòng)人口，每年在不同城市之間遷移，這對(duì)住房需求的沖擊是巨大的、且是*的。

第三，換房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭對(duì)品質(zhì)住房的需求仍有很大的提升空間。這些家庭不再簡(jiǎn)單滿足于“一宅一生”，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求越來越大。從趨勢(shì)上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成為“新剛需”。另一方面，一、二線重點(diǎn)城市進(jìn)入“換房”階段，人們通過二手房市場(chǎng)和存量住房流通，“以小換大”、“以老換新”、“以遠(yuǎn)換近”，一定程度上，換房已經(jīng)成為一種剛性需求，為支撐未來房地產(chǎn)市場(chǎng)空間的重要一極。

第四，社區(qū)化養(yǎng)老和郊區(qū)大型養(yǎng)老中心。我國(guó)人口快速老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)到2035年老年人口將增至4.2億人，占總?cè)丝诘谋戎爻^30％。

新的市場(chǎng)形態(tài)在震蕩中逐漸產(chǎn)生，供給側(cè)需求產(chǎn)生了重大的變化，隨著消費(fèi)者對(duì)美好生活和品質(zhì)居住的需求越來越強(qiáng)烈，行業(yè)也迎來新一輪的變革和發(fā)展周期。

新供給結(jié)構(gòu)下 品質(zhì)服務(wù)助力企業(yè)穿越行業(yè)周期

《報(bào)告》認(rèn)為，新住房時(shí)代的市場(chǎng)主線將是“更美好的品質(zhì)居住”。包括有品質(zhì)的居住空間、高便利性的配套設(shè)施、有質(zhì)量的社區(qū)居住服務(wù)以及有溫度的鄰里關(guān)系。從中可以發(fā)現(xiàn)，品質(zhì)居住中一半條件是以“軟件”為要素。

但現(xiàn)階段總體上看，不僅僅是經(jīng)紀(jì)人，還包括保安、保潔、保姆、母嬰師、老年護(hù)理、維修搬家、家裝產(chǎn)業(yè)工人等所有居住服務(wù)業(yè)鏈條上的龐大服務(wù)者群體都普遍存在不專業(yè)、不職業(yè)，缺少歸屬感等職業(yè)問題，這樣的服務(wù)者群體也很難向消費(fèi)者提供令人滿意的品質(zhì)服務(wù)。因此，未來的服務(wù)升級(jí)本質(zhì)是全居住產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)者的全面升級(jí)。

在此背景之下，貝殼找房*副總裁、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰提出，居住服務(wù)業(yè)將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新興增長(zhǎng)點(diǎn)，無論是對(duì)于增長(zhǎng)，還是對(duì)于就業(yè)創(chuàng)造，居住服務(wù)業(yè)的崛起都將成為一個(gè)全新的時(shí)代命題。更美好的居住背后是有尊嚴(yán)的服務(wù)者。

作為科技驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)商，貝殼選擇從“找房大平臺(tái)”走向“讓居住更美好”，并且正在踐行以“品質(zhì)正循環(huán)、經(jīng)紀(jì)人主權(quán)、平凡人的協(xié)作、技術(shù)驅(qū)動(dòng)、中性市場(chǎng)觀、信用與尊嚴(yán)、社區(qū)友好”的視角看待未來，更堅(jiān)定了聚焦于人、聚焦于品質(zhì)服務(wù)、聚焦于科技驅(qū)動(dòng)的信心。

新居住服務(wù)者進(jìn)化 共同吹響美好居住號(hào)角

巨變往往體現(xiàn)在細(xì)微之處，*明顯能感知時(shí)代變化的莫過于身處其中的新居住服務(wù)者。從他們?cè)诠ぷ髦袌?jiān)守初心、蛻變成長(zhǎng)的故事中，可以清晰感知到服務(wù)者進(jìn)化、科技驅(qū)動(dòng)與品質(zhì)服務(wù)承諾都是居住服務(wù)行業(yè)未來的必然趨勢(shì)，也將成為每個(gè)家庭迎來更美好居住的重要因素。

付靈靈是北京鏈家*批“真房源”經(jīng)紀(jì)人，也是ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）、門店互評(píng)、師徒制等合作機(jī)制的首批參與者；同樣，她也是樓盤字典十余年迭代升級(jí)的受益者。從交易為王到服務(wù)為本，她20歲入行，親歷了行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)“黑中介”時(shí)期到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的全過程，而始終沒變的，是在品質(zhì)服務(wù)指引下堅(jiān)守不違規(guī)、不逾矩的服務(wù)底線，是兢兢業(yè)業(yè)、全心全意地扎根社區(qū)服務(wù)的初心。

隨著VR、AI、AR等前沿技術(shù)越來越融入人們的生活，居住服務(wù)行業(yè)同樣也面臨數(shù)字化、線上化轉(zhuǎn)型的浪潮，VR技術(shù)逐漸成為線上看房新標(biāo)配。貝殼如視視覺智能中心負(fù)責(zé)人施文博多年來專注于VR采集設(shè)備持續(xù)優(yōu)化，和團(tuán)隊(duì)伙伴一起，在“高精度”和“輕量化”上持續(xù)發(fā)力，讓全景相機(jī)和手機(jī)也能實(shí)現(xiàn)三維空間重建。前沿黑科技在居住領(lǐng)域的創(chuàng)新應(yīng)用才剛開始，未來隨著技術(shù)持續(xù)注入，用戶體驗(yàn)也將不斷提升。

服務(wù)承諾是時(shí)代進(jìn)化的產(chǎn)物，是能力與信譽(yù)的標(biāo)尺，是品牌價(jià)值的壓艙石。貝殼服務(wù)產(chǎn)品管理部婁慧明是服務(wù)承諾推行落地的負(fù)責(zé)人，三年來，婁慧明團(tuán)隊(duì)不僅推進(jìn)了服務(wù)承諾在上百個(gè)城市和經(jīng)紀(jì)品牌落地生根，還促進(jìn)成千上萬的消費(fèi)者關(guān)注服務(wù)承諾條款，知曉其背后的意義與價(jià)值。服務(wù)承諾本質(zhì)就是對(duì)客戶好，長(zhǎng)期堅(jiān)持落實(shí)，既可以樹立口碑，又可以倒逼經(jīng)紀(jì)人提升服務(wù)，是實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)正循環(huán)”的不二選擇。

此次《報(bào)告》中*系統(tǒng)性闡述中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正向中國(guó)居住服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)變，并將從“交易時(shí)代”走進(jìn)“服務(wù)時(shí)代”。這些普通但不平凡的故事背后，數(shù)十萬新居住服務(wù)者身上正親身體驗(yàn)的時(shí)代新變化，成為居住服務(wù)4.0時(shí)代美好居住的直接見證者和建造者。