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1、法律的角度看
從法律的角度而言,小產(chǎn)權(quán)指的是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋。也就是說這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,因此小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證,所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權(quán)證的。
2、無法進(jìn)行貸款
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案,沒有房產(chǎn)證的,因此銀行是不給予貸款的。若需要購買小產(chǎn)權(quán)房,則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款,即便買完房,也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。
3、小產(chǎn)權(quán)房交易難
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶,小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議,達(dá)到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證。
總結(jié):從以上的三個角度來看,小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證,故而購買的時候風(fēng)險比較的大,至于要不要買,要看業(yè)主自己怎么想了。
1、看房
買賣雙方相約實地考察房屋,并且初步洽談價格、付款*、交房日期等事項。一般來說,在交易過程中,由買賣雙方產(chǎn)生的所有費用都?xì)w買方支付。
2、查檔
買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。
3、簽合同
交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商,并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認(rèn)無誤后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,并支付定金給中介公司。
4、公證
賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證,并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。*監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行*監(jiān)管賬號,然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂*監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件,并向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方,或者直接通知擔(dān)保公司,時間大概在約7到8個工作日左右。
5、贖樓
買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后,擔(dān)保公司會向原貸款銀行申請贖樓,然后擔(dān)保公司會向銀行出具贖樓擔(dān)保,并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù),時間大約在5個工作日左右。
6、過戶
買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù),在遞交房產(chǎn)過戶申請后,擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí),這期間大約需要5個工作日。
7、繳費
買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后,擔(dān)保公司會帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,時間大約在10個工作日左右。
8、交房
買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領(lǐng)鑰匙。
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,沒有繳納土地出讓金等費用,產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。目前小產(chǎn)權(quán)還無法變成大產(chǎn)權(quán),只有通過國家行為,將集體所有土地轉(zhuǎn)成國有土地,才有可能變成大產(chǎn)權(quán);因為界定大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的主要標(biāo)準(zhǔn)是看房產(chǎn)所占土地的來源,如果是國家或者當(dāng)?shù)卣畡潛芑蜣D(zhuǎn)讓的,則屬于大產(chǎn)權(quán)。
在即將實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出,集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍?!稐l例》的出臺實施就更使得這一問題急需解決,因此距離小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”應(yīng)該不遠(yuǎn)了。
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